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知らないと後悔する税の仕組み!親の土地を借りて家を建てる人がやってはいけないことは!?

こんにちは、親の土地に家を建てたcoo13世です。

突然ですがクイズです。

 

以下の4匹は親の土地の上に自身が建物を建てて暮らしています。(土地=親名義、建物=子名義)

※個人間のやり取り。この地域には権利金の慣習はあるものと前提します。

さて、税務署が調査に入りました。

指摘を受けるのは誰でしょうか・・・。

 

コロマージさん

 

 

親の土地を貸してもらっていることに感謝はしているので、近隣の相場程度の地代(通常の地代程度)を親に支払っている。

 

ただし親子の間なので権利金までは払っていない。

 

コロプリーストさん

 

 

親の土地を貸してもらっていることに感謝はしているが家計にそこまで余裕はなく、地代は相場(通常の地代程度)の40%しか支払っていない。

 

家計に余裕もないことから権利金も払っていない。

 

コロヒーローさん

 

 

親の土地を貸してもらっていることに感謝はしているが家計が苦しく、地代は一切支払っていない。

 

しかし、せめてものの思いで、底地の固定資産税だけは親の代わりに支払っている。

 

コロファイターさん

 

 

金はあるが一切払っていない。借りている土地の固定資産税も貸主である親が負担している。

 

 

 

 

答えはコロファイターさん!!

 

 

 

と思いきや、しっかり地代を払っているコロマージさんやコロプリーストさんが贈与税無申告の指摘を受ける可能性が高いです。

親の土地を借りて家を建てる方は中途半端に地代を支払ってはいけません。

これが、この記事の結論です。

 

 

これだけ聞くと、なぜって思われる方が大半だと思います。

この仕組みを理解するためには「賃貸借と使用貸借」「贈与税」「借地権と権利権」を知る必要がありますので、説明していきます。

読むのがめんどくさい方は親への地代は底地の固定資産税以上は払ってはいけないと覚えておけばいいです。

 

賃貸借とは

ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約。(賃貸借契約)。

賃貸借契約の締結によって、貸主(賃貸人)は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主(賃借人)は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになります。

難しく感じますが、TSUTAYAでDVDをレンタルするイメージを思い浮かべると分かりやすいです。

借主である僕はTSUTAYAから目的物であるDVDをお金を払って借ります。まや返還する際に原状回復する義務があることから、万が一DVDを紛失してしまったら原状回復(弁償)しなければいけません。

 

賃貸借契約では地代の設定金額によっては贈与税が課せられる可能性があるので注意が必要です。

相続税法9条一部抜粋

対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けた場合においては、当該利益を受けた時において、当該利益を受けた者が、当該利益を受けた時における当該利益の価額に相当する金額(対価の支払があった場合には、その価額を控除した金額)を当該利益を受けさせた者から贈与(当該行為が遺言によりなされた場合には、遺贈)により取得したものとみなす。

例えば月額地代50万円の相場の土地を20万円で借りている場合、借主は毎月30万円も得をしていることから、著しく低い価額の対価で利益を受けた者として贈与税の対象となることです。

相続税法9条の見解は国税庁HPを参照してください。

相続税法第9条の「みなし贈与」について-資本取引等を巡る課税関係を中心として-

 

したがって、先ほどのクイズで地代相場の40%しか払っていないコロプリーストさんは払っていない60%の地代分を利益とみなされ贈与の対象となるのです。

この理屈だけで考えると、借りている土地の固定資産税程度しか払っていないコロヒーローさんと、何も払っていないコロファイターさんも地代分を得しているのに何故該当しないのかと思われます。

この続きは後述する使用貸借で説明します。

また通常の地代を払っているコロマージさんも贈与の対象となるのですが、これも後述する借地権と権利金で説明します。

使用貸借とは

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約。

民法第593条(2020年4月改正)

使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

 

使用貸借は聞き慣れない言葉ですが、実は日常生活に溶け込んでいます。

例えば友人から無償でDVDで借りる。

親から無償で車を借りる。

不動産の世界だと親族間で無償で土地や建物を借りる。

 

キーワードは「無償」です。

 

有償にすると賃貸借に変わるので注意してください。

そして使用貸借は贈与税の対象外となります。

なぜなら土地の貸し借りで贈与の対象となるのは前述した「地代」と後述する「権利金」の2つです。

地代においては使用貸借契約は民法で無償の貸し借りの権利を定めていることから、そこに損得という利益関係は発生しません。

利益関係がなければ贈与税の入り込む余地はありません。

また、権利金を支払うことで借主の権利を強くすること(借地権)ができますが、使用貸借はそもそも無償であるため、賃貸借のように、あえて借主の権利を強くする必要性はありません。(借主の権利が強くなる=貸主の義務が強くなる)

このことから使用貸借では権利金は不要となります。

不要である以上、贈与税の入り込む余地はありません。

 

したがって、先ほどのクイズで権利金はもちろん地代も一切払っていないコロファイターさんは贈与税の対象外となります。

また、民法595条で「借主は、借用物の通常の必要費を負担する」と定められており、過去の最高裁で「借地の固定資産税は通常の必要費に含まれる」との判例があることから、固定資産税だけを払っているコロヒーローさんも使用貸借と扱われ贈与税の対象外となります。

余談

2020年の改正民法では使用貸借要物契約から諾成契約に変更となっています。

したがって、これまで「当事者双方の合意+目的物の引き渡しなどの給付」から「当事者双方の合意のみ」で契約が成立するようになり、契約終了についても文言が変更となっています。

これまでは友人からDVD(目的物)を実際に借りた時点で使用貸借契約が成立したのに対し改正民法では友人との無償貸し借りの合意があった時点使用貸借契約が成立することになります。

借地権と権利金

借地権はかなり複雑なので、ここでは簡略な説明とします。

権利金とは土地や建物の賃借権を設定したり譲渡したりするときに、賃借人が地主・家主に支払う金銭のことです。

借地権とは土地を借りて、その土地に自分の家や建物を建てられる権利のことです。

借地借家法2条

借地権(しゃくちけん)とは、借地借家法上の概念で、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう。

※ここでは土地貸借権を前提としています。

賃貸借については民法で定めていますが、TSUTAYAでDVDを借りるのと、第三者の地主から土地を借りるのでは訳が違います。

せっかく土地を借りて家を建てても、貸主の都合で土地返還を請求されたら困ります。

そんなわけで借主の権利を保護するために借地権というものが存在します。

借地権を設定することにより契約期間が過ぎても、正当な事由がなければ借主は契約を更新できるようになります。

このことから、建物が建っている間は、ほぼ半永久的に土地を借り続けることができると言われているよ。

権利金と地代を図で表すと、こんな感じです。(へっぽこな図でごめんないさい。)

 

 

 

 

 

ポイント

借主の権利を確保するための借地権の対価として「権利金」

土地を利用することの対価として「地代」(通常の地代)

 

権利金を支払わない場合の図を表すと、こんな感じです。

 

 

 

 

 

ポイント

権利金を支払っていないため、土地を利用することの対価に加えて権利金に対応する部分の地代も払う必要があり、通常の地代より高い地代を支払わなくてはなりません。(相当の地代)

 

通常の地代相当の地代の違いは上記の通りです。

計算式としては

通常の地代=土地の価額×(1-借地権割合)×6%

相当の地代=土地の価額×6%

例:土地価格1,000万円、借地権割合40%の場合

 

通常の地代=1,000万円×(1-0.4)×6%=36万円

 

相当の地代=1,000万円×6%=60万円

 

したがって、先ほどのクイズで通常の地代は払っているも権利金は納めていないコロマージさんは、親(貸主)からコロマージさん(借地権者)に権利金相当額の贈与があったとみなされる可能性があります。

このことを借地権の認定課税と言います。

注意

権利金を授受する慣行がない地域では、権利金を支払わないことによる贈与の問題は生じません。

また前述した使用貸借による土地の貸し借りの場合や相当の地代を払っている場合も贈与とみなされません。

権利金の一般的な相場は、借地権の価格の3~7割と大雑把なので権利金を支払う場合は事前に専門家に確認しましょう。

おわりに

個人同士が権利金を支払わず地代においても無償もしくは底地の固定資産税程度の支払いで土地を貸し借りした場合は、何ら問題ありません。

むしろ、中途半端に地代を払うと借地権の認定課税や経済的利益を得たとみなされ贈与税の対象となるため注意は必要です。

相続対策では使用貸借より賃貸借の方が有利になることも多いですが「我が家は相続税と縁がない(相続財産が3,000万円+法定相続人×600万円の範囲内)」「親族間の紛争の懸念は低い」のであれば、使用貸借の方が良いです。(有償の場合、貸主は地代を不動産所得として確定申告する必要もあります。)

どうしても地代を払いたい方は地代でなく贈与の名目で基礎控除110万円以内の範囲で金銭を不定期に渡しましょう。(支払日や金額を定めると定額贈与に接触する可能性があるため。)

最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

 

免責

記事の内容は、投稿時点での税法その他の法令に基づき記載しています。

また、分かりやすさを重視して厳密ではない解説をしている部分があります。

本記事に基づく情報により実務を行う場合には、必ず専門家に相談のうえ行ってください。

P.S 最初のクイズでお金を一切払っていないコロファイターさんのモデルは僕です。