住宅ローンを比較するときの3つのポイント【現役銀行員が語る】

こんにちは、毎月住宅ローンの返済に追われているcoco13世です。

 

本日は人生の中で大きな借金となる「住宅ローン」の選び方について、

これまでに200件以上の住宅ローンに触れてきた、現役銀行員が本音で語ります(^^)/

 

 

今度、家を建てるって聞いたけど、住宅ローンはどこで借りるかもう決まったの?

 

とりあえず、不動産屋の提携先の金融機関で事前承認を得たから、そこで決める感じだよ。

 

ちょっと待って!他の銀行と比較はした?

 

金利は気になったから不動産屋に確認したら、他の金融機関と同程度って言っていたよ。

 

金利以外の部分で比較はしてみた?

 

してないよ。そもそも金利以外に何を比較していいか、よくわからないもん。[

 

 

住宅ローンって一生に一回の方が大半なので、なかなか知る機会はないものです(>_<)

 

建物建築を予定している方だと、建築業者選択から始まり、建築予算や間取り等に意識が集中してしまいます!

分譲住宅を購入予定の方も、物件選びや住宅設備に没頭してしまいます!

 

そのため住宅ローンについては二の次に・・・

 

そんな時に「住宅ローンアドバイザー」や「3級FP技能士」の肩書がある業者担当者がいると、ついつい全てを任せたくなりますよね。

 

僕自身も家を建てる時に感じたのが、家探しや間取り等に真剣に取り組むと、他のこと頭が回りににくくなること!

 

正直、金融機関の人間であっても、住宅ローンを丸投げしたくなります!!

 

また住宅に関連するお金って、桁が大きいですよね。

少し仕様を変えるだけで、10万円単位はざら・・・

 

そのため、違う銀行の方が「諸費用が○○万円安い」って言われても、

 

あまり響かなくなる!

 

慣れとは恐ろしい・・・

 

ここで伝えたいことがあります。

 

住宅ローン選びにも注力してください!

 

夫婦なら、どちらか一人でいいです!

 

少しぐらいなら損してもいいという、甘えは捨ててください。

 

○○万円を公共料金や食費の節約で、捻出しようと考えたら、どれほど大変か少しは実感できるはず!

 

本題に戻りますが、現在は収益確保のため各金融機関が住宅ローンに注力している。

 

そのため種類も豊富で、何を基準に住宅ローンの良し悪しを比較をしていいか、分からない人も多いでしょう。

 

結論から述べると、下記の3つで比較すれば大丈夫(^^♪

 

  1. 金利
  2. 諸費用
  3. 取組後のサービス

住宅ローン比較ポイント①:金利

 

いきなりですが、

 

金利はたとえ0.1%でも安い方が良い!!

 

例えば、3000万円/35年/金利1.0%と金利1.1%の場合、

金利差0.1%にも関わらず、

35年で59万円程(月当たり1,406円)の支払利息の差余分に払うお金)が発生する。

 

この記事は、元利均等返分割済を前提です!
0.1%でも、意外と支払利息の金額は変わってくるんだね。

 

じゃあ、ここで一つ質問するね。

 

A銀行:変動金利1.0%、B銀行:変動金利0.8%。諸費用が同程度だったらどっちを選ぶ?

 

Name
金利は低い方が良いから、B銀行一択でしょ。

 

B銀行と決めつける前に、それぞれの銀行の基準金利や、優遇金利の適用期間を確認しておいた方がいいよ。

 

 

ひょっとしたら、A銀行の方が向いているかもしれないよ。

 

 

金利面で必ず確認しておくことは3つ!!

 

  1. どのような基準金利を適用しているか(特に変動金利)
  2. 取組時の金利割引優遇は、いつまで続くのか(特に固定金利)
  3. 適用金利は申込時か住宅ローン取組時、どちらが適用されるか

 

本題に入る前に、住宅ローンで使われる金利の単語について説明しておきます。

 

基準金利

 

住宅ローンの基準となる金利。

各金融機関が自由に設定できる。

この基準金利は、市場金利を照らし合わせていることが多い。

 

この金利が変動すると、店頭金利・優遇金利も連動して変動する!

 

店頭金利

 

基準金利を元にした、一般的な表面金利。

金融機関によっては、基準金利=店頭金利としているところもある。

 

買い物に例えるなら「定価」

 

優遇金利(適用金利)

 

店頭金利から顧客の属性に基づき割引された金利。

 

買い物で例えるなら「バーゲン価格」

 

 

言葉だと理解しにくいので、実際に取り扱っている商品を見てみよう!

 

適用金利0.625%、基準金利2.475%のチラシ

 

 

この商品の場合、

 

店頭金利は2.475%(定価)

 

適用金利は店頭金利2.475%-最優遇割引1.850%

優遇金利0.625%(バーゲン価格)であることがわかる!

 

ちなみに割引となる1.850%は最大条件であり、

場合によっては1.850%まで割引できないことも多々ある。

 

こちらの銀行では、審査結果等とあります。

したがって推測となるが、想定される要素は以下のもの!

 

職業

年収

勤続年数

担保価格

頭金の金額

返済比率

 

最大割引の適用条件を、提示している銀行もあるので調べておきましょう!

 

適用条件で多いのが、給与振込指定や公共料金○○項目指定、提携クレジットカードの作成ですね。

 

 

また基準金利については、商品説明書に以下のような記載がありました。

 

●当行の「短期プライムレート連動長貸出金利」を基準とする変動利率になります。

 

つまり、この銀行の店頭金利2.475%は、基準金利である「短期プライムレート連動長貸出金利」と連動するわけです。

 

すなわち「短期プライムレート連動長貸出金利」が0.1%上がれば、

定価である店頭金利も2.575%となり、

バーゲン価格である優遇金利も0.725%となるわけである。

 

各金利について、理解してもらえたと思いますので、本題に戻りましょう。

 

なぜ基準金利を確認しておくべきなのか

 

結論から申し上げますと、採用している基準金利によって金利の揺れ幅が違うからです!

 

実際に銀行が一つの指標としている日本銀行が公表しているプライムレートで過去10年間の揺れ幅を見てみよう。

 

長・短期プライムレート(主要行)推移

 

銀行が優良企業向けの短期貸出に適用する最優遇金利。

標準金利。短プラ。⇔長期プライムレート。

 

日本銀行のHPで、平成17年以降の「短期プライムレート(最頻値)」を見てみると、

一番高い時が、リーマンショック前で1.875%、

一番低い時が、平成18年以前で1.375%となっている。

 

このことから過去10年を見た場合、

揺れ幅は0.500%(1.875%-1.375%)であることが分かる。

 

 

一方、日本銀行のHPで、平成17年以降の「長期プライムレート」を見てみると、

一番高い時が、平成18年7月で2.650%、

一番低い時が、平成28年7月で0.900%となっている。

 

長期プライムレートの場合、揺れ幅はなんと1.750%(2.650%-0.900%)となります!

 

 

もう一度、先ほどの質問をします。

 

A銀行・・・変動金利1.00%(基準金利は短期プライムレート<揺れ幅0.500%>)

B銀行・・・変動金利0.800%(基準金利は長期プライムレート<揺れ幅1.750%>)

 

あなたは、どちらの銀行を選びますか??

 

借入期間が短いなら、B銀行でも良いかもしれません!

 

しかし、20年・30年で考えた時、揺れ幅が高さはネックになるでしょう!

 

今はマイナス金利政策で、金利はかなり低くなっています。

 

だが将来的に、金利引き上げ政策が視野に入れば、長期金利の需要が高まり、長期プライムレートを上昇していきます(>_<)

 

もし今のレートの最安値だとしたら、B銀行の金利は10年以内に2.500%超になる可能性もある。

 

これは脅しでなく、過去10年の実績値なのです。

 

ちなみに基準金利の取り決めは、各金融機関に任されています。

したがって基準金利は、短期プライムレートでも長期プライムレートでも問題はありません。

 

また銀行独自の基準金利でも良いです。

 

このような理由から、

変動金利選択時は、必ず直近10年の基準金利の推移を確認しておくこと!

 

変動金利における当行所定の短プラを基準とする説明文

 

変動金利における当行所定の短プラを基準とする説明文.みずほ銀行

 

上記は三井住友銀行とみずほ銀行の変動金利の説明文。

 

どちらも短期プライムレートと謳いながら、長期貸出金利に連動するって記載されていますね。

 

すなわち、長期貸出金利の代表的な指標である「長期プライムレート」と、連動する可能性が高いわけです。

 

 

固定金利(10年以上)の場合は、難しい判断になります。

 

なぜなら固定期間中は、金利が固定されるため、期中の推移は関係ありません!

 

極端な話、住宅ローン取組後の翌月から金利が1.0%上昇しても、固定期間終了時までに、今の金利に戻れば結果良しだからです。

 

 

また金利が低い方が、元金の減りが早く、返済額も抑えられます。

したがって、低金利で長期間の金利固定は有効策です。

 

<参考>

3000万円/30年

金利1.0%の時の10年後の残高・・20,981,354円(毎月返済額96,491円)

金利0.8%の時の10年後の残高・・20,788,251円(毎月返済額93,760円)

 

金利が0.8%の方が毎月返済額が2,731円安いも関わらず、

10年後の残高も193,103円少なくなっています。

 

なおフラット35のような、全期間固定金利を検討している方は、基準金利を気にする必要はありません。

取組時の金利割引優遇は、いつまで続くのか(特に固定金利)

例え当初金利は低くても、固定金利終了後の優遇率が低ければ、本当に良い商品とは言えません。

まずは、実際に取り扱っている商品を見てみましょう。

 

当初適用固定金利1.05%と当初固定期間終了後は1.4%差し引く説明文

 

この商品の場合、

店頭表示金利(定価)が3.25%

 

check①

 

適用金利において

当初10年間は店頭金利3.25%-割引2.20%

=1.05%(バーゲン価格)であることが分かります。

 

check②

 

ただし10年以降は、割引(金利優遇)を1.40%しか、適用してくれないことが分かる。

 

 

この商品では、

 

初回取組時の割引を「最優遇割引」

当初固定期間終了後の割引を「優遇割引」

 

このように、割引の種類を使い分けています。

 

 

もし仮に、10年間基準金利が変わらなくても、

10年後には、適用金利は0.80%(2.20%-1.40%)上昇することになります。

 

先ほどの質問で

 

A銀行・・・固定金利10年1.00%
(全期間、店頭表示金利から2.00%優遇)

B銀行・・・固定金利10年0.800%
(当初10年は2.20%優遇、ただしその後は1.40%優遇)

 

20年以上の返済計画で考えているなら、あなたはどちらを選らびますか。

 

当然、最優遇割引の期間が長い方がいいですよね。

 

各銀行の住宅ローンを見てみますと、

一般的に変動金利は全期間最優遇割引が多く、固定金利は最優遇割引と優遇割引の併用を用いてるように見受けられます。

 

また固定金利の商品としては、A銀行のような全期間割引と、B銀行のような段階優遇の両方を、取り扱っている銀行もあります。

 

金利優遇に関しては、基準金利の推移と違い、HPに記載してありますので、しっかり確認しましょう!

 

\変動と固定で迷われている方はこちらへ/

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適用金利は申込時か住宅ローン取組時、どちらが適用されるか

分譲住宅のように、申込から住宅ローン取組までの期間が短い場合は、気にする必要はない。

土地から購入する場合や建物建築の場合は、適用金利の注意が必要!

 

僕は建物建築資金で住宅ローンを取組しましたが、住宅ローン申し込みから、建物の最終金支払いまで10カ月空きました。

 

土地購入からの場合は、最終金支払いまでの期間は、更に長くなるでしょう。

 

つまり僕の事例の場合、申込時に0.8%でも、住宅ローンを取組時に情勢が変わり、1.0%になっていることもあります。

 

ネット銀行では「当初申込時」でなく「住宅ローン取組時」の金利が、適用されることが多い!

 

したがって、この事例の場合、住宅ローン金利は1.0%となるので気をつけよう!

 

この金利変動リスクを回避・軽減できる手段は2つ

 

  1. 申込時と取組時のうち、安い方を選択できる商品を選択する
  2. 出来上がり担保融資を利用する

 

着工金支払時に、住宅ローン全額を融資する制度。⇔つなぎ融資。

 

着工金・中間金・最終金と請負契約に基づき、業者から請求がくる度、短期融資を行い最終段階で、正式な住宅ローンに切り替える融資のこと。

 

「①」の申込時と取組時のうち、有利な金利を選べるのは、うれいし特典(^^)

申込時の金利以下が必ず約束されるため。

申込以降、金利上昇リスクにおびえる必要はない。

 

ただ変動金利の場合、半年以内に金利見直しがあるため、あまり恩恵はないが・・・

 

「②」の出来上がり担保融資は、着工金支払時には全額融資を受けられる。

したがって、着工から最終までの期間を省略できるので、金利変動リスクは低くなる。

 

また出来上がり担保融資は、つなぎ融資と比較して、諸費用が安く抑えれるため、使い勝手は良い(^^)/

 

出来上がり担保融資のデメリットは、着工金の段階で、正式に住宅ローンを取組みすること。

 

したがって、一般的には翌月から住宅ローン返済が始まるため、家賃との二重出費になること!

 

そして、年内に建物が完成してないと、毎月返済しているにも関わらず、その年は住宅ローン控除が受けられないこと!

 

住宅ローン比較ポイント②:諸費用

ここでは、金利と同じぐらい重要な諸費用について解説します。

 

住宅ローンの諸費用について、ネットで検索したら、あまり馴染みのない言葉も含め、いろいろな項目が出てきたよ。

 

たしかに諸費用の種類は多いし、登記費用や保証料なんて言葉は、初めて聞くって人もいるね。

 

だけど、そんなに構える必要はないよ。住宅ローンを比較するうえで、理解しておく費用項目は限られているから。

 

それと住宅ローンの諸費用とは、一般的に住宅ローンとして認められる費用のことであって、住宅ローンに伴う費用とは、必ずしも一致するわけでないから誤解をしないようにね。

 

確かに、不動産売買に伴う仲介手数料や不動産取得税は、住宅ローンとは関係ないね。

 

 

住宅ローンを比較するうえで、確認する諸費用は以下3つ!

 

  1. 保証料
  2. 事務手数料
  3. 団体信用生命保険料

着目すべき諸費用①:保証料

住宅ローンに伴う諸費用の中で、最も大きな割合となるのが、この保証料!

当然ながら少ない方が良い!

 

ただ保証料とは何かは、知っておくべき!

 

保証料というのは、銀行が融資をする際、貸倒れリスクを回避するために、借主(住宅ローン申込人)が保証会社に支払う費用のこと。

 

保証料を支払うことによって、保証会社が借主の保証人となってくれる。

 

そして借主が支払い不能になったら、保証会社が借主の債務を全額、銀行に支払ってくれる。

 

ただし、誤解していけない点が2つある。

 

一つ目が、支払い不能になった時、保証会社が銀行に全額支払ってくれるが、

借主の債務は無くなるわけでないこと!

 

債権者が銀行から保証会社に代わっただけ。

当然、保証会社から催促がありますし、支払い不能となれば、差押えや担保強制執行等はあります(>_<)

 

「保証料」とは、住宅ローンを借りる人の財産などを保証するものでなく、連帯保証人の代わりになってもらうための費用。

 

したがって保証料は、借主でなく銀行を守る費用である!

 

二つ目が保証会社の保証を得ても、

保証人を必要とする場合があること。

 

多い事例が、借主の信用力が少ない場合、正社員の配偶者がいると、連帯保証人として求められること。

 

 

続いて保証料の支払い方法については、2種類ある

 

一括して住宅ローン取組時に全額支払う(一括前払い型)

住宅ローン金利に○○%上乗せする利息組込型

 

金銭的にお得なのは一括前払い型(^^)

 

一般の保険料でも同様のことが言えるが、毎年払いより全納払いの方が優遇されるのと、同じ仕組み。

 

ただし、一括で支払う保証料を、借入金額に含む場合は、その保証料にも利息が発生していることを忘れないように!

 

 

一括前払い型保証料は、借入金額が多く、借入期間が長くなるほど、高くなる。

 

また同じ保証会社でも、以下のような借主の属性によって変わってくる。

 

収入

職業

返済比率(年収と返済額の比率)

担保余力

借入倍率(借入金額と年収の比率)

 

 

保証料については、HPの商品概要書に記載してあることが多い。

 

また、顧客の属性により保証料が変わる場合、その保証料区分を定めるのは、金融機関でなく保証会社である。

 

したがって、実際に事前審査を行ってみないと、保証料がいくらになるかは分かりません。

 

みずほ銀行の保証料

 

上記は、みずほ銀行の保証料参考例。

ご覧の通り、借主の属性により、3倍以上の保証料の差が発生している。

 

ちなみに「保証料なし」って銀行もあります(^^)/

 

例としては、イオン銀行、新生銀行、住宅支援機構のフラット35などが挙げられます。

他にも、ネット銀行系列で「保証料なし」はあります。

 

ただし保証料の代わりに、後述する「事務手数料」が、借入金額の○○%発生するところもあるので注意!

 

着目すべき諸費用②:事務手数料

事務手数料とは、融資を取組する際に、金融機関や保証会社に支払う費用のこと。

 

保証料が発生する金融機関の場合は、3万~10万程度の設定金額が多い。

 

保証料がなしの金融機関の場合、融資金額の2%程の設定金額が多い。

 

新生銀行のように、保証料なし、事務手数料もオプションを付けなければ、5万円程度と諸費用面で魅力的な銀行もある。

 

Name
保証料ありで事務手数料が安い金融機関と、保証料なしで事務手数料が借入金額の○○%の金融機関だと、どっちがいいの?

 

保証料は前述の通り、借入金額以外に、借入期間や借主の属性にも影響してくるよ。

 

したがって、借入期間が短かったり、属性が「良」の借主だと、保証料が安くすむから、一概にどっちが良いかは断定できないよ。

 

借入金額3000万円を、先程のみずほ銀行の保証料で例えると、

 

一番低い保証料で20年返済だと、

保証料は445,020円となる。

また事務手数料を含んでも、50万円弱となる。

結果、融資金額の2%(60万円)よりは安くなる。

 

一番高い保証料で20年返済だと、

保証料は1,557,840円となる。

比較するまでもなくなります(゚∀゚)

 

なるほど。私みたいに信用力が低く、高い保証料が発生することが想定される場合、保証料なしで事務手数料が定額や、借入金額の○○%の方が、得になる可能性が高いわけだな。

 

なお事務手数料について、不動産業者が借主の代わりに融資事前申し込みを行い、融資代行手数料として、請求するとこもあるみたい(゚Д゚)

 

今はネットでも簡単に申込みできる金融機関が多いので、利用は控えよう。

 

そんなことに10万円超の手数料はもったいない!!

 

事前申込みぐらいなら、借主の家族でも申込みを受付してくれる!

金融機関の中には、平日の夜、家に訪問してくれるところもある!

 

役立ちメモ

土地からの購入を考えている方や、住宅建築を検討している方で、つなぎ融資を検討している方は、事務手数料の確認をすること。

つなぎ融資を利用する場合、別途、事務手数料が発生する場合がある。

また、つなぎ融資の適用金利は、セール価格の金利でなく通常金利が適用されるところもある。(分譲住宅や中古住宅購入の場合は、気にしなくて良い。)

 

着目すべき諸費用③:団体信用生命保険料

団体信用生命保険とは、借主が亡くなったり、高度障害になった時、保険会社が残りの住宅ローンを、全額支払ってくれる。

借主の家族に、とてもありがたい制度である。

 

保険料については、一般の金融機関では、金利に組込されているので、別途支払う必要はない。

 

むしろ注意したいのが、住宅ローン申し込み時に、病気等で団体生命に加入できない場合!!

 

加入を必須としている金融機関は多いため、選択肢がかなり限られてしまう(>_<)

 

保険料が発生する金融機関で代表的なのが、住宅支援機構が扱うフラット35。

こちらは原則一年ごとに、残額に保険料応じて支払う必要がある。

したがってフラット35を利用する場合、今後支払う保険料も、諸費用に加味して比較する必要がある。

 

フラット35団信特約料シミュレーション

 

また、団体信用生命保険料について語るとき、外せないことが、三大疾病付や八大疾病付の団体信用生命保険の存在。

 

三大疾病付とは、死亡・高度障害に付け加え、がん・脳卒中・心臓病も対象になる。

 

ただし、三大疾病に患ったら、直ちに住宅ローンが支払われるわけではない!

 

一定期間就業ができない状態が続いたり、病気が60日過ぎることが要件であったりする。

 

同じ三大疾病保険でも、適用条件が異なるので、内容は必ず確認しておくこと!

 

費用については、三大疾病付の場合、住宅ローン金利に、0.2~0.3%上乗せが定番となっている。

しかし一部の銀行では、住宅ローン金利に含んでいるところもある。

 

全疾病保障で保険料負担0円

 

八大疾病を保障して、保険料負担なしの住信SBI。

 

現在検討している住宅ローンに、0.3%金利上乗せすれば、三大疾病付に切り替わるんだけど、リスク回避のために加入しておいた方がいいかな。

 

金利0.3%上乗せすると、どれだけ余分に利息を支払か計算してみた?

 

現在加入している医療保険でカバーできるなら、無理して入る必要はないよ。

 

3000万円/30年/金利1%の場合、

総支払利息は473万円程になります。

 

一方、三大疾病保険に加入し金利が0.3%上乗せされると、

総支払利息は624万円となります。

 

差額は30年で201万円!

個人的な意見としては、年間67,000円は安いと思えません(>_<)

 

それだけの金額なら、現在加入している医療保険や特約を見直した方が良い。

 

ちなみに三大疾病を選ぶと、途中で変更はできないので注意!

 

住宅ローン比較ポイント③:取組後のサービス

住宅ローンは、取り組んで終わりではない!

取り組んだ後も、いろいろと費用が発生することがある。

 

代表的なのが、繰上げ完済手数料!

 

住宅ローン借入期間を長めに設定して、生活に余裕がある時に、一部返済を行うスタイルは問題ありません!

 

ただし繰上げ完済の都度、5万円とか支払っていたら問題ありです!

 

その繰上げ手数料は見過ごせません。

なぜなら、繰上げ完済無料の金融機関も多いからである!

 

必ず繰上げ手数料は確認しておくこと!

 

その他にも、住宅ローン利用者に対して、各金融機関で様々なサービスがある。

 

振込手数料月○○回無料

土日もスカイプで相談

定期預金や他のローンで優遇

提携会社で買物割引

 

金利や諸費用と比べると、取組後のサービスの重要度は低い。

そのため、金利や諸費用で決まらない時の、最後の決め手として判断材料にしましょう。

 

住宅ローンの比較ポイント:まとめ

なるべく簡潔にまとめてみようと思うも、長くなってしまいました(>_<)

これでも圧縮を図ったつもりです。

 

最後に住宅ローンに関する質問で、一番多いのが「一番いい住宅ローンはどこ?」です。

 

住宅ローンは前述した通り、借主の属性や借入内容、資金計画の考え方等により変わってきます。

 

つまり、住宅ローンおすすめランキング1位が、あなたにとってランキング1位になるとは限らないのです!

 

だからこそ、自分で最低限の知識を身に着け、納得のいく選択をしなければなりません。

 

金融商品でよく言われることですが、

 

その選択は自己責任!!

 

ここまで読んでいただき、ありがとうございました。

 

 

\まずは気になる銀行を絞って、事前審査/


 

 

\身内名義の建物建替えを検討している方/

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