現役銀行員が自身の住宅ローン先を選んだ7つの決め手とは?

こんにちは、住宅ローンの勉強に励むcoco13世です。

一生のうちで一番大きい借金となる住宅ローン。

しかしながら初めてのことから、何が分からないか、分からない状況の方もいるはずです。

 

ネットで検索すると、住宅ローンに関する情報は溢れていますよね。

 

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僕も先日、住宅ローンを比較する際の3つのポイントを、記事として書きました。

 

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しかし、ネットで「住宅ローンを選ぶ決め手」を検索していく中で、一つ気が付いたことがありました。

 

住宅ローンを比較して、実際に取り組んだという体験談の記事は、予想に反して少なかったという事実!(専門家や金融機関からの外部意見が多い!)

 

そんなわけで、これまでに200件以上の住宅ローンを携わってきた現役銀行員が、自身の住宅ローン先を選んだ7つの決め手について、振り返ってみました。

 

はじめに

まず、住宅ローンを借りる際の金融機関の候補として、

 

  1. 地元地方銀行(ハウスメーカー提携)
  2. 農協
  3. 住信SBIネット銀行
  4. 新生銀行
  5. 三菱東京UFJ銀行
  6. イオン銀行
  7. ろうきん

 

金融機関が多すぎるため、上記7つを候補としました。

その中から、加算減点方式で①の地方銀行を選びました。

 

地方銀行の住宅ローンの中身を、住宅ローン決め手となった7つの要素と照合すると、下記表の通りになります。

 

①融資形態:つなぎ融資ではなく、出来上がり担保

 

②金利:変動金利(長期プライムレート基準だと思われる)0.600%、がん保険付き

 

③諸費用:保証料および事務手数料計40万円程

 

④最優遇金利適用条件:公共料金2項目

 

⑤取組後優遇サービス:年末残高証明発行手数料が無料ぐらい・・

 

⑥担保:ハウスメーカーとの提携につき、建物完成時に土地および建物に抵当権第一順位設定

 

⑦司法書士:自由に選べる。

 

おまけ:支店まで歩いていける距離。

 

 

結論として、ここで挙げた「7つ+おまけ」項目を基準に、優劣をつけました。

なぜ、この概要で決めたか、気になる方もいると思います。

 

また、専門用語もいろいろ出てくるため、語句の意味も含め、個別に説明をしていきます。

 

資金使途と融資形態の関係性

本題に入る前に、住宅ローンを組む際の資金使途と融資形態の関係について、簡単に説明します。

 

新規で住宅ローンを組む際大きく以下4つに分けられる。

 

  1. 分譲住宅購入
  2. 中古住宅購入
  3. 建物建築
  4. 土地購入および建物建築

 

この4つの中で、住宅ローンの融資形態が複雑になるのが③と④。

 

金利が安いネット銀行を検討している方で、③と④に該当する場合、自身の知識を身に着ける必要がある。

 

場合によっては取り組めないこともある!

 

①および②の場合、引き渡し時までに住宅ローン契約を締結し、借りたお金を業者に支払えば完了。

支払うタイミングが「手付金」と「売買代金」の2回なのでシンプルです。

 

③と④はそんな簡単な話ではありません。

 

③の場合、

まず僕たち消費者は、業者と請負契約を締結します。

その際に「手付金」を支払います。

続いて建物工事の進捗に基づき「着工金」「中間金」「最終金」と支払います。

 

3000万円の建物を建築する場合

手付金:100万円(契約時)

着工金:900万円(地盤改良時)

中間金:1000万円(上等時)

最終金:1000万円(建物完成時)

 

特徴としては、工事の進捗に基づき、

都度、お金を支払う必要があること!

 

ここでネックになるのが、住宅ローンの融資形態である。

 

上記の判例の場合、融資形態は2つある

 

お金が必要となる度、必要な資金を「短期資金」で借入。

最終金時に「短期資金」を住宅ローンに切り替える方法。

 

上記のケースで例えると、

着工金支払い時に、銀行から必要な資金「900万円+諸費用」を、最終金支払い時期を期限として借入し、業者に支払います。

 

中間金支払い時も同様に、業者から請求があったら、銀行から必要な資金「1000万円+諸費用」を、最終金支払い時期を期限として借入し、業者に支払います。

 

最終金支払い時には、「今までに借入金額+最終金1000万円+諸費用」を、住宅ローンとして借ります。

そのお金で最終金支払いと、着工金および中間金支払い時に借りた「短期借入金」を、返済する融資形態です。

 

実務上では工事完成の遅延を考慮し、短期借入金の期限は、最終資金支払い時期から1カ月以上、余裕も持たせる金融機関が大半。

 

 

初回借入時に、最終金までに必要な資金を、まとめて借りることができます。

 

上記のケースならば「3000万円+諸費用」を、必要書類が揃った時点で、住宅ローンを締結して借入できます。

ただし融資金は、金融機関がしっかり管理して、住宅以外の資金には引き出しできません。

 

これは万が一、このお金を他の用途に使われて、中間金や最終金が支払いできなくなる事態を防ぐため!

 

 

「A:つなぎ融資」と「B:出来上がり担保融資」を比較した場合、

借り手としては、Bの方が圧倒的に楽(^^♪

 

Aの場合、業者から請求があろ都度、短期借入金の契約を締結して、業者に支払う必要が出てくるからです。

また、つなぎ融資制度を適用するため、事務手数料が発生することもある。

 

Bの場合、全額借入手続きが済んでいる。

したがって業者から請求があったら、銀行に申し出て、必要資金を口座から引き出して、業者に支払うだけ!

そのため手続きを行うのは、家族等の代理人でも良く、必ずしも本人が銀行に出向く必要はない。

 

Bのデメリットと言えば、最初に一括して資金を借りるため、一般的には翌月から返済が始まることぐらい。

 

そのため賃貸の場合、家賃と住宅ローンの返済が重なることに注意!

 

金融機関によっては、据え置き期間が適用できることもある。据え置き期間中は、元金の返済は猶予され、利息だけの支払いで済む。

 

続いて④の土地購入および建物建築についてだが、このケースが一番複雑(>_<)

土地購入時に、建築確認許可を得ていれば、まだ簡単な方です

しかし、そうでない場合は、いろいろと規制がかかってきます。

 

金融機関が恐れているのが、住宅ローンとして貸した土地購入資金が、本当に住宅用途なのかというところ!

 

住宅用地のつもりが、事業用地になっていたら大変(゚Д゚)ノ

 

また土地を買った後、建物建築確認申請の許可が下りなかったら、更地のままとなり大変(‘Д’)

 

そのため一部の銀行では、土地購入時から○○カ月以内に、建築確認許可を取得することを条件提示している。

その条件を呑めないようであれば、住宅ローンは組めない。

 

市街化調整区域の農地を購入する場合、農地転用手続きが必要であり、最も時間を要する。

そのため一部のネット銀行では、条件に当てはまらず、申込不可のケースもある。

 

資金使途別のまとめ

 

  1. 分譲住宅購入・・・住宅資金を一括して借入
  2. 中古住宅購入・・・住宅資金を一括して借入
  3. 建物建築・・・住宅資金を一括して借入または分割(つなぎ)で都度借入
  4. 土地購入および建物建築・・・住宅資金を一括して借入または分割(つなぎ)で都度借入

 

ポイント

①・②であれば、どこの金融機関でも融資形態は一緒だが、③・④は金融機関によって融資形態が違う。

場合によっては、一部の金融機関では取り組めないこともある。

実際、金融機関に勤めており、建物建築時の段取り等を把握している僕でも、ネット銀行でのやりとりは正直手間はかかる!

また、確認しておくべき事項が多いなと感じましたね

 

住宅ローン決め手①:融資形態

ここから、いよいよ核心に入ります。

 

先程の説明から、融資形態については、手続きが楽な「出来上がり担保融資」を希望していた。

そのため、「出来上がり担保融資」を取り扱っていない金融機関は減点とした。

 

出来上がり担保融資を取扱っていない金融機関

 

 住信SBIネット銀行

三菱東京UFJ銀行

イオン銀行

 

住信SBIネット銀行においては、つなぎ融資制度がない!

そのため、他の金融機関から「つなぎ融資」を受け、最終金支払い時に借換という面倒な方法となる。

また、別途「つなぎ融資」に伴う費用も発生するため、大きく減点(>_<)

 

一方、ハウスメーカー提携先の地元金融機関は、出来上がり担保を適用。

また業者と金融機関の提携の強みを生かし、中間金および最終金支払い手続きを、双方勝手にやってくれたのは、加点でした。

 

通常は、業者が顧客に請求し、顧客が金融機関に請求金額を振込依頼。

 

 

分譲住宅購入や中古物件購入ならば、上記の融資形態は気にする必要ない!

 

土地購入や建物建築資金が資金使途となる場合、候補である金融機関が、どのような融資形態を取り扱っているか、確認すること。

 

つなぎ融資にて取り組む際、別途どのぐらい費用が発生するか確認すること 。

 

 

住宅ローン決め手②:金利

基準金利に関しては前回の記事で、金利幅が少ない「短期プライムレート」を推していました。

しかし実際には、金利幅が大きい「長期プライムレート」を選択。

 

実際に選んだ金利は、

変動金利(基準金利:多分、長期プライムレートが基準)0.600%(がん保険付き)

 

金利は当時においても、安い分類。

 

当時の他行金利条状況

 

イオン銀行は0.550%。

住信SBIネット銀行が、八大疾病付で0.500%ぐらい

ろうきんは、保証料がない分、金利は少し高めだったような・・・

固定金利においては農協が、10年1.000%前後

 

金利において減点対象になったのは、新生銀行(>_<)

 

商品概要を読むと、変動金利においては、

最優遇期間は半年間だけ!!

 

つまり取組時には0.5%でも、半年後には自動的に金利が上がる仕組み(゚Д゚)ノ

 

また金利においては、なるべく低いことを重視!

そのため、あえてリスクの高い「長期プライムレート」を基準とする地方銀行を候補に残す。

 

 

住宅ローンの金利リスクについて、簡単に説明すると、

 

残高が多く、また残債期間が長いほど、金利リスクが高くなる!

 

例えば3000万円を30年で借りた場合、

0.5%と1.0%で、毎月返済額と10年後の残高を比較すると・・・

 

0.5%:毎月返済額89,756円、10年後の残高20,495,570円

1.0%:毎月返済額96,491円、10年後の残高20,981,354円

 

お分かりでしょうか!

 

0.5%の方が、毎月返済額が安いにも関わらず、

10年後の残高は、1.0%と比較して50万円弱も減りが早い!!

 

仮に1.0%との毎月返済額の差額分を、10年目に一部繰上げすれば、更に残高の乖離は大きくなる!

 

続いて1500万円を15年で借りた場合、

0.5%と1.0%で、毎月返済額と10年後の残高を比較すると・・・

 

0.5%:毎月返済額86,514円、10年後の残高5,125,516円

1.0%:毎月返済額89,774円、10年後の残高5,251,831円

 

30年、3000万円と比較すると、金利による差額は小さくなる!

 

すなわち住宅ローン残高が多いほど、また残債期間が長いほど、金利による影響を大きく受ける!

そのため変動幅が大きいが、現行金利が低い「長期プライムレート基準金利」を選択。

 

それに適用金利0.6%で。がん保険付もお得感がありました(^^)

 

将来的に「短期プライムレート」と逆転して、金利差が開くようであれば、その時の住宅ローン残高や期間を考慮したうえで他行の「短期プライムレート」基準金利商品に借換を行えば、金利幅によるリスクヘッジは可能。

 

 

金利は低い方が良い。

残高が多いほど、期間が長いほど、金利の影響を受ける。

 

過去に3000万、35年住宅ローンを組む知人に、

10年固定1.400%か変動0.800%

どちらを選ぶべきかという質問し対して、上記理由から変動0.8%をオススメしました。

 

あくまでもオススメであって、正解ではない!

金利情勢によって正解は変わる(>_<)

 

住宅ローンの変動・固定金利選択は、デリバティブ(金融派生)商品であり、最終的な責任は借主へ帰属する!

 

住宅ローン決め手③:諸費用

諸費用の代表格である保証料については、実際のところ顧客の属性によって、保証料区分が変わるところが多い!

そのため正確なところは、確認していない。

 

ろうきんは「保証料なし」を全面に出していたが、その分、金利が高かったため帳消し。

 

イオン銀行と住信SBIネット銀行は、事務手数料(つなぎ融資費用を除く)で50万円強であった。

したがって、保証料を含む諸費用40万円程である、地元金融機関に軍配が上がった。

 

住宅ローン決め手④:取組後優遇サービス

住宅ローンに力を入れている金融機関の場合、住宅ローン利用者には優遇サービスがある。

多い優遇サービスとして、他ローンの金利優遇、他の手数料(振込手数料等)の優遇などがある。

 

今回の候補銀行のなかでは、イオン銀行の住宅ローン利用者の買い物割引は、魅力かなと思いました。

しかし期間が5年間だけだったことと、普段イオンで買い物はしないため、加点にならず!

 

繰上げ手数料を年1回以上、検討されている方は繰上手数料に着目しておくと良い。

ろうきんは無料だったが、一部の金融機関は有料。

 

住宅ローン決め手⑤:最優遇金利適用条件

広告やチラシの金利を適用するためには、それなりの条件がある。

 

他行の最優遇金利の適用条件

 

農協は、組合員加入や火災共済加入

三菱UFJは給振指定

ろうきんは組合員加入

 

これらの条件を満たさないと、最優遇金利は適用できない!

 

地元地方銀行は、公共料金2項目のみが魅力的であった。

給与振込指定は勤務先も巻き込むため、事前に確認しておくこと!

 

住宅ローン決め手⑥:担保

住宅ローンを組む際、物件の土地と建物を担保に入れる。

 

先ほどの資金使途の続きとなるが、土地購入や建物建築の場合、金融機関によってやり方が違うため、注意は必要。

(分譲住宅購入や中古物件購入の方は、気にしなくて良い。)

 

一般的には建物建築や土地購入の場合、まずは土地だけを担保に入れて、建物完成後に追加担保設定を行うことが多い。

 

しかし地元金融機関においては、業者と提携のため、建物完成後まで土地を担保に入れなくて良いという、想定外の回答!

 

すなわち建物完成時に、土地および建物を同時に担保に入れるため、担保手続きが一回で済むのである。

通常は、着工時に土地担保設定、建物完成時に建物追加担保設定と、計2回の担保設定手続きが必要となる。

 

当然、担保手続きは、2回より1回の方が司法書士報酬は安くなる。

 

分譲住宅購入や中古物件購入ならば、担保について気にする必要なし。

建物建築資金や土地購入資金の場合は事前に、いつ、どのような担保設定を行うのか確認すること。

 

住宅ローン決め手⑦:司法書士の自由

住宅ローンを組む際に決めていたことがあった。

それは司法書士の知り合いがいたため、担保設定および所有権保存登記手続きは、知り合いに頼み、安くしようと考えていた。

(頼むだけでは図々しいと思い、保存登記申請書は自分で作成。)

 

ところが、イオン銀行や住信SBIネット銀行では、

司法書士は銀行指定の司法書士でないとダメ!ということが記載してあったため減点!

 

地元金融機関は、司法書士名を伝えたところ、了解を得られたので加点。

 

金融機関の立場からすると、お金を貸したにも関わらず、担保設定手続きに不備があったら、大問題になるので、得体の知れない司法書士はお断りする意図は分かる!

 

実際に、知り合いの司法書士に頼んだことにより、7万円程費用を抑えることができた。

 

 

金融機関によっては司法書士の選定があるため注意が必要!

特にネット銀行!!

 

住宅ローン決め手:おまけ

支店が近くにあるため、申込時の来店が苦でなかった。

 

もちろん対面式のため、疑問点はその場で解決。

 

また、地元に根付く地方銀行のため、万が一返済が滞って条件変更等が必要になったときも、柔軟に対応してくれる気がした。

 

ネット銀行だと条件変更時の個別対応が不透明な気がした。

(これは完全に僕の主観です。)

 

住宅ローン決め手:まとめ

最後に候補金融機関についてまとめると・・・

 

農協

火災共済加入条件がネック。

住信SBIネット銀行

つなぎ融資を取り扱っていないことが、最大のネック!金利は一番安かったことと、八大疾病付は魅力。もし分譲住宅購入なら、ここに決めていたかも!

新生銀行

変動金利適用時に最優遇半年だったことから除外。

三菱東京UFJ銀行

最優遇金利適用条件の一つに、給与振込指定があったため除外

イオン銀行

出来上がり担保が使えない。司法書士が選べない。この2つがネックだった。金利は低かったが、総諸費用が地方銀行より高かったため候補から外れた。

ろうきん

可もなく不可もなく、決め手が見つからなかった。

 

おわりに

住宅ローンを組む際、少しでも得するように、真剣にいろいろな金融機関を調べる方もいます。

しかし、何を基準に比較して良いか理解していないと、比較しようがありません!

 

全てに要素でランキング一位の住宅ローンはありません!

 

各々、重視するポイントを明確にして、悔いのない選択をしてください。

 

長文ながら最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

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