後悔しない住宅ローン!変動金利と固定金利、どっちを選ぶべき??

こんにちは、住宅ローンは変動金利を選択したcoco13世です。

今日は永遠のテーマともいえる変動金利・固定金利の選択について、これまで200件以上の住宅ローンを携わった現役銀行員が、本音で語ります。

 

今度住宅ローンを組もうと思うんだけど、全期間固定金利か変動金利どっちがいい?

 

金融機関で融資業務に携わっている人間なら、一度は受ける質問です。

 

まず最初にはっきり言います!

 

これに対する答えはありません!

 

ただ迷っている方への、手助けとなるアドバイスはできます。

 

ただ手助けするうえで必要になるのが、債務者となる方の住宅ローンの最低限の知識です。

 

ここでは、まず最低限の知識を述べたうえで、

変動金利と固定金利、どちらが得になるか、具体例を提示していきます。

 

住宅ローン基礎知識:返済方法

 

住宅ローンの返済方法は、以下の2つに分けられる。

元金均等返済

 

毎月返済額のうち、元金部分が一定である。

また支払いが進むにつれて、利息返済額は小さくなる。

 

例えば120万円を、5年(60回)1.5%で元金均等返済した場合、

 

初回返済額は21,500円

(元金20,000円<120万円÷60回>+利息1,500円)となり、

 

その後も、元金20,000円の返済は変わらず、

借入残高の減少に伴い利息も減っていき、

 

最終回返済額は20,025円(元金20,000円+利息25円)となる。

 

借入金額や借入期間に関係なく、元金が均等に減っていくのが最大の魅力だよ。ただ住宅ローンでは、一般的に元金均等返済方法は選ばれないよ

 

Name
えっ、なんで!?毎月、元金が定額で減らせるなら、元金均等返済の方がよくない。

 

coco13世
元金均等返済を選ぶと、元金返済額は毎月安定するけど、当面は加算される利息も高く、元利均等返済に比べ、毎月返済額が高くなるデメリットがあるのだよ。

 

 

例えば3000万円を25年(300回)1.5%で元金均等返済した場合、

 

初回返済額は137,500円(元金100,000円+利息37,500円)

10年目返済額は122,625円(元金100,000円+利息22,625円)

最終返済額は100,125円(元金100,000円+利息125円)

 

元金均等返済のデメリットは、借入金額が大きく、期間が長くなるほど、当面の利息額が膨らみ、毎月返済額が大きくなること!

 

coco13世
一般的に元金均等返済は、借入期間が3年~10年程である、事業資金の借入に用いられるよ。

 

元利均等返済

 

毎月返済額(元金+利息)が、返済期間中は一定である。

 

先ほどの3000万円を25年(300回)1.5%、元利均等返済した場合、

 

初回返済額は119,980円(元金82,480円+利息37,500円)

10年後返済額119,980円(元金95,700円+利息24,280円)最終回返済額120,128円(元金119,979円+利息149円)

 

毎月返済額が定額となり、返済額は当面の間は、元金均等返済と比べ抑えられる!

 

しかし元金均等返済と比べ、元利均等返済は元金の減少率が良くない(>_<)

 

毎月返済額が、元金均等返済より少ない分、元金部分の返済額も少なくなるからである。

 

借入後10年目の残高を比較すると、

 

元金均等返済の場合、18,000,000円

元利均等返済の場合、19,328,649円

 

元金均等返済の方が、借入残高が減っていることがわかる。

 

誤解しないでください。

 

ここで伝えたいことは、元金均等返済の方が有利という話でなく、元利均等返済の仕組み(当初は元金が減りにくいが、後半は減りやすい)を知ってほしいことである。

 

住宅ローンで元金均等返済を選ぶ人は、ごくわずか!(借入期間10年以下や高収入者等)

 

住宅ローン基礎知識:変動金利の特徴

 

変動金利って聞くと、

 

毎月基準金利が変わる

金利変更に伴い、返済額も頻繁に変わる

 

こんなイメージがあると思います。

 

実際は、

 

5年ルール

基準金利見直しは年2回

125%ルール

 

このようなルールを適用しているため、返済額は安定する。

 

尚、金利は固定金利と比較して、低めに設定されている。

 

5年ルール

 

変動金利選択後、5年間は「返済額が固定」されること!

 

ただし期中に金利が変更した場合、

返済額の内訳が変わる!(返済額=元金+利息)

 

例えば毎月返済額50,000円(元金40,000円+利息10,000円)を返済している場合、

 

期中に金利が上がると、

毎月返済額50,000円(元金35,000円+利息15,000円)となる。

 

逆に期中に金利が下がると、

毎月返済額50,000円(元金45,000円+利息5,000円)となる。

 

基準金利見直しの時期

 

変動金利の元となる基準金利は、毎月変動することもある。

しかし基準金利が、借入金利に適用されるタイミングは年2回。

 

例えば6月と12月が金利適用月の場合、

 

4月1.5% 5月1.6% 6月1.55%  ~10月1.3% 11月1.4% 12月1.8%

 

6月の1.55%と、12月の1.8%の基準金利が適用。

 

その他の月の基準金利は、無視して構わない!

 

4月に融資取組した場合、当初は1.5%を適用 6月に1.55%が適用される。

 

尚、金融機関によっては、実際に借入金利に反映するのは、2~3カ月後ってところが多い。

<6月に1.55%が適用。8月返済分から1.55%で計算。>

 

尚、半年ごとに金利見直しとなるため、返済予定表も半年分までしか出てこないです。

 

125%ルール

 

変動金利にて取組した場合、5年後に、その時の借入金利と借入残高によって再度、毎月返済額が見直される

しかし、見直し前の返済額の125%を上限としましょう!というルール。

 

見直し前の返済額が50,000円なら、次回の返済額上限は62,500円(50,000円×125%)となる。

 

これは金利が急上昇しても、返済額は収まるというメリットがある。

一方、125%を超えた部分は、次の5年間に先送りされるだけなので、デメリットともなる。

 

尚、このデメリットは低金利の今では起きにくい!

それに、繰り上げ返済することで、解決も図れるのため、あまり気にしなくても良い。

 

固定金利の特徴

 

固定金利の特徴は簡単で、皆さまの想像との乖離は少ないと思われる。

 

固定期間中は何が起ころうと、金利は変更なし!

 

固定金利選択終了後は、変更時の基準金利を元に見直し。

 

変動金利の125%のような、ややこしいルールもない!

 

毎月返済額はもちろん、元金と利息の内訳も固定期間中は確定する。

 

したがって返済予定表は、固定期間中はすべて提示される

(10年固定なら10年間分)

 

長期固定金利の場合、将来の資金計画も行いやすい。

変動金利の場合、金利上昇により、将来の資金計画が狂う恐れはある。)

 

注意しないといけないのは、見直し時の金利優遇制度。

 

例えば基準金利が2.8%、初回優遇金利がマイナス1.7%、2度目以降の優遇金利がマイナス1.0%の場合、

 

当初固定期間中は取組金利1.1%(2.8%-1.7%)となる。

しかし、固定期間終了後は、基準金利がたとえ変わらなくても、取組金利が1.8%(2.8%-1.0%)まで上がってしまう!

 

注意

固定金利を視野に入れている方は、固定金利終了後の優遇金利幅は、必ず確認すること!

全期間中、優遇金利幅が一律である商品もあるが、その分、優遇幅が上記と比較して、やや厳しめに設定されている。

 

住宅ローン変動金利と固定金利:具体的比較

ここからが、この記事の本題となる。

実際に数値を使って比較してみるので、迷っている方は参考にしてください!

 

具体例①

 

借入金額3,000万円、期間30年

変動金利0.5%・・5年ごとに金利が0.3%上がると仮定(最終的に2.0%まで上昇)

30年固定金利1.5%

 

30年固定金利の場合は、

毎月返済額は103,536円

 

変動金利の場合、
~5年目までは0.5%なので、

毎月返済額は89,756円、5年後の借入残高は25,307,172円

 

5年目~10年目までは0.8%なので、

毎月返済額は93,101円、10年後の残高は20,642,247円

 

10年目~15年目までは1.1%なので、

毎月返済額は95,856円、15年後の残高は15,899,114円

 

15年目~20年目までは1.4%なので、

毎月返済額は97,978円、20年後の残高は10,965,559円(固定金利選択時残高11,530,605円)

 

20年目~25年目までは1.7%なので

毎月返済額は99,431円、25年後の残高は5,715,488円

 

25年目~30年目までは2.0%なので

毎月返済額は100,179円

 

固定金利選択時の毎月返済額である103,536円を、期中一度も上回らないため、この仮定だと変動金利の方が有利である!

 

 

なんで20年目で、金利が1.7%と固定金利を上回っているのに、毎月返済額は上回らなかったの?

 

 

毎月返済額は、金利と残高によって算出されるからだよ。

 

coco13世
確かに変動金利選択時は、20年目で1.7%と固定金利1.5%を上回ったけど、その時点の残高に着目すると、変動金利の方が50万円以上減っているでしょ。

 

なるほど!残高が少なかったから、金利が高くなっても、毎月返済額は抑えられたわけね。

 

 

借入金額3,000万円、期間30年

変動金利0.5%・・5年ごとに金利が0.5%上がると仮定(最終的に3.0%まで上昇)

30年固定金利1.5%

 

先程との違いは、変動時の上がる金利幅のみ。
30年固定金利の場合、

毎月返済額は103,536円(総返済額37,272,960円)

 

変動金利の場合、
~5年目までは0.5%なので

毎月返済額は89,756円、5年後の借入残高は25,307,172円

 

5年目から10年目までは1.0%なので

毎月返済額は95,375円、10年後の借入残高は20,738,644円(固定金利選択時残高21,456,178円)

 

10年目から15年目までは1.5%なので

毎月返済額は100,073円、15年後の借入残高は16,121,539円

 

15年目から20年目までは2.0%なので

毎月返済額は103,743円、20年後の借入残高は11,274,820円

 

20年目から25年目までは2.5%なので

毎月返済額は106,287円、25年後の借入残高は5,988,933円

 

25年目から30年目までは3.0%なので

毎月返済額は107,613円

 

変動金利の総返済額は、36,170,820円(各毎月返済額×60回)となるので、変動金利の方が有利です。

 

最終的に、金利が3%まで上昇しても、変動金利の方が有利な結果になるとは・・・

 

10年目までが金利が安く、借入残高を固定金利と比較して、減らしているからだよ。

 

借入期間中の前半に、低金利を重視することが大事といえる具体例だね。

 

具体例③

 

借入金額3,000万円、期間30年

変動金利0.5%・・5年目~10年目1.0%、10年目~30年目2.5%

30年固定金利1.5%

 

先程との違いは、変動時の上がる金利幅のみ。

 

30年固定金利の場合、

毎月返済額は103,536円(総返済額37,272,960円)

 

変動金利の場合、~5年目までは0.5%なので

毎月返済額は89,756円、5年後の借入残高は25,307,172円

 

5年目から10年目までは1.0%なので

毎月返済額は95,375円、10年後の借入残高は20,738,644円

 

10年目から30年目までは2.5%なので
毎月返済額は109,894円

 

変動金利選択時の場合、総返済額は37,482,420円となり、固定金利選択時と比較して、209,460円多く支払う結果となる!
さすがに10年目以降、金利が2.5%まで上昇し、その後も金利が変わらないと、変動金利の方が不利な結果になるね。
いや、一概に固定金利の方が有利とは言えないよ。
Name
どーゆうこと?
変動金利の方が10年目までは、返済額が固定金利より少ないよね。
Name
確かに、変動金利と固定金利の当初10年間の返済額を比較すると、変動金利の方が130万円程少ないね。
<計算根拠>
固定金利返済額103,536円×120回(10年間)-(変動金利当初~5年目89,756円×60回+5年目=10年目95,375円×60回)=1,316,460円
もし金利が2.5%に上昇した10年目に、両者の差額分である130万円を一部繰上返済してみると・・

 

10年後の借入残高は20,738,644円-1,300,000円=19,438,644円

 

この借入残高で残り20年間、金利2.5%で計算すると

 

毎月返済額は103,005円となり、固定金利選択時の103,536円を下回る結果となる。
coco13世
一部繰上返済をすることにより、金利上昇リスクを抑えることができるのだよ。

住宅ローン変動金利と固定金利:知っておくとよい知識

 

繰上げ返済手数料

繰上げ返済をするときに発生する手数料。

一般的に固定金利の方が高い!

 

金融機関によっては、回数および金額制限付きで無料もあれば、何の制限もなく無料のところもある。

 

年1回ボーナスで繰上げ返済を考えている方は、事前に手薄料を確認しておこう!

 

変動金利と固定金利はどのように決まるのか

変動金利は、日本銀行が決める政策金利に連動する。

固定金利は市場の予想で決まる。

 

今後、変動金利が上がると予想されると、固定金利が先行して上がる!

 

固定金利(10年以上)は、10年国債利回りと密接に関わっている。

そのため、10年固定金利の過去の推移が気になる方は、10年国債利回りの過去の推移を見ておくと良い。

 

過去の変動金利の動き

現在、変動金利の基準金利で最も参照されている「長期プライムレート」の動きを、平成13年から平成29年の月別で見てみると、

最高値は平成18年7月

最低値は平成28年7月

金利の差は1.75%

 

 

<参考>

平成18年7月の日経平均株価:15,456円

平成28年7月の日経平均株価:19,925円

 

景気の指標となる株価と、金利の関係性は薄いことが分かる。

景気が上がると、金利も上がるわけではない!

 

平成28年2月に日銀のマイナス金利政策が開始。

 

過去の固定金利の動き

固定金利の指標である10年国債利回りの動きを、平成13年から平成29年の月別で見てみると、

最高値は平成18年7月の1.939%、

最低値は平成28年6月の-0.225%

 

最高値と最安値の時期が「長期プライムレート」と近いことから、双方の相関性は高いと言える。

 

業者が変動金利を勧める理由

よくチラシを見てみると、変動金利○○%、返済額○○円と提示されている。

 

また、業者が資金計画を作成する場合も、変動金利を用いていることが多い。

 

上記の理由は明確(゚∀゚)

 

ずばり変動金利の方が、固定金利と比較して安いから!!

 

返済額○○円を少しでも低い数字で提示した方が、買い手も、

「毎月この返済額で家が買える」

「今払っている賃貸より安い」

そう考えてくれる。

 

そのため、間違ってもチラシ等では、10年超の固定金利を用いた返済額が提示されることはない!

 

少しでも低い返済金額を提示して、買い手の購買欲を刺激しているのだ!

 

変動金利である限り、この返済額は今の数字であり、将来を約束する数字ではない!

 

もしチラシや業者が提示する返済額で、生活がギリギリになるようであれば、資金計画の練り直しを強くオススメする!

 

業者は、金利に対する説明については、金融機関に丸投げしてる感じが見受けられる。

 

金融機関においても、営業成績を重視しすぎている担当や新人担当だと、説明が曖昧なまま進んでいくので注意しておこう!

 

個人的には変動金利を選ぶ際、過去の推移を一切話さない担当は信用できません!

 

住宅ローン変動金利と固定金利:まとめ

冒頭の通り、変動金利か固定金利は永遠のテーマであり、答えは経済学者ですら導くことができない!

だからと言って、金利が安いから、とりあえず変動金利と、何も考えずに決めるのは危険です!

 

しっかり住宅ローンの知識を身に着けたうえでの選択であれば、不足の事態にも対処できますし、金利選択に納得もいくものである(^^)

 

最後に変動金利・固定金利を選択した方の、決め手となった理由を3つ挙げておきます。

 

変動金利を選択した理由

 

①とにかく低い金利が魅力(低金利の間に、残高を少しでも減らしておきたい。)
②資金に余力があり、金利急上昇時には、ある程度の繰上げ返済も可能である。
③経済情勢のアンテナを常に張っており、いざとなれば他行借換や固定金利に変更する自信がある。

固定金利を選択した理由

 

①金利変動リスクが怖い(今後金利が上がる可能性が・・・)
②返済額が確定しており、将来の資金計画(教育・老後)が練りやすい。
③決断が苦手で、変動金利上昇時に固定金利に変更する自信がない。
変動金利上昇時において、固定金利は変動金利以上の数値となっているため、現状より高い金利をあえて選ぶのは、勇気ある行動である。

このブログを読んで、金利選択で迷っている方の背中を押せたら幸いです。

 

ここまで読んでいただき、ありがとうございました。

 

 

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