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後悔しない住宅ローン!身内名義の居宅を住宅ローンで増改築する際に事前にしておく1つのこと!

こんにちは、特殊な住宅ローンが好きなcoco13世です。

住宅ローンと聞くと、一軒家やマンションを購入した際や新居を建てた際にお世話になるイメージがありますが、中古住宅の増改築も立派な住宅ローンです。

中古住宅の増改築はリフォームローンのイメージが強いですが、税法上は住宅ローンに該当しますので誤解してはいけません。

リフォームローンと住宅ローンは銀行が勝手に使い分けているだけだよ。

そして住宅ローンの専売特許とはいえば、住宅借入金特別控除です。

住宅借入金特別控除は年末時点の残高の最大1%が還付対象となるため、家計に大きく貢献します。

さて本題に入りますが、増改築で住宅借入金特別控除を受けるためには下記の要件は必須です。

 

自己の所有している家屋で、自己の居住の用に供するものの増改築等であること

国税庁HPより引用

 

本記事の結論にもなりますが、

 

自己の所有している家屋の増改築

 

この言葉がポイントとなります。

すなわち、当事者が業者と建物請負契約を締結しても、住宅ローンの債務者となっても、リフォーム予定の建物が自己の所有物となっていなければ住宅借入金特別控除は受けれません。

税務署のQ&Aにも例が挙げられています。

Q:私は、今後、田舎に所有している住宅を増改築して居住の用に供する予定ですが、この場合、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできますか。

A:現在居住の用に供していない家屋であっても、自己が所有している家屋に一定の増改築等をして、その増改築等をした部分を居住の用に供した場合で、その他の要件を満たしていればその増改築等について住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。

(注)増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除は、「自己の所有する家屋」に増改築等をした場合に限られますので、例えば親族など他の人が所有する家屋に増改築等をした場合には、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

国税庁HP

したがって住宅借入金特別控除を視野に入れるのであれば事前に所有権移転登記を行い「自己の所有する家屋」に変更しておくことが必須です。

 

住宅借入金特別控除要件の詳細は税務署HPで確認をしておきましょう。

自己の所有以外にも居住や返済期間等のルールがあります。

 

国税庁HP:マイホームを持ったとき1

 

「自己の所有とする」必要性は理解してもらえたと思いますが、実際に実行しようとすると、いろいろな疑問が生じてくると思います。

そのため、ここからは実際にあった質問を基に回答を作りましたので参考にしてください。

ポイント

住宅借入金特別控除は家屋の自己所有が必須要件である。

 

所有権移転登記とは

自己の所有する建物にするためには「所有権移転登記」を行う必要があります。

所有権移転登記とは不動産の所有者が変わった時に、新たな所有者情報を登録する手続きのことです。

手続きは管轄の法務局で行えます。

実際にどのような場面で、新たな所有者情報を登録する手続きが必要になるのか。

4つの代表事例を挙げます。

  1. 不動産を売買したとき
  2. 不動産を相続したとき
  3. 不動産を贈与したとき
  4. 離婚に伴う財産分与で不動産を受渡したとき

これらの場合は所有権移転登記を行い旧所有者から新所有者へ変更します。

また不動産には共有制度がありまして、1つの建物に複数の所有者というケースがあります。

例えば夫婦2人が連帯債務者として住宅ローンを取組みした場合は不動産の名義は夫と妻の2人の共有名義にすることが多いです。

また持分割合も決めることができ、夫の持分割合を6/10、妻の持分割合を4/10とすることもできます。

似た語句に注意

所有権移転登記の他に「所有権保存登記」という言葉も出てきます。

例えば新築の建物の場合は所有者は当然ながら存在しません。そのため最初の所有者は所有権保存登記を行い、所有者を明示します。

そして将来的にその建物を売却するときは、所有権移転登記を行い所有者を持主から買主に変更させます。

なお、所有権保存登記は義務ではないので、旧所有者が行っていないこともあります。

どの時点で自己の所有する家屋にするのか

この記事の中で最も重要な内容です。

自己の所有する家屋に変更する(所有権移転登記)時期を間違えると取返しがつきません。

結論から述べると、必ず工事着工前に行ってください。

例えば2月契約、5月着工、8月完成の場合、

所有権移転登記は4月までに行っておくべきです。

「着工」という期限を過ぎると後の祭りです。

翌年の1~2月に所有権移転登記を行うのは論外ですが、完成時に初めて所有権移転登記を行うのもアウトですので注意しましょう。

特に銀行で住宅ローンを組む際に「最終金支払い(完成)時までに自己の所有持分を入れてください」と言われると思いますが、これは銀行側の住宅ローンのルールであって住宅借入金特別控除とは別次元の話です。

銀行の住宅ローンのルールの1つとして「住宅ローンにおいて債務者の持分を有していること」は入っていますが、これは完成時までであることが大半だよ。

また、着工までに所有権移転登記を行うことを忘れていて、後でこっそりやっても税務署にバレます。

なぜなら住宅借入金特別控除の申請を行うにあたり税務署に建物請負契約書を提出するからです。

建物請負契約書には契約日付から建物完成までのスケジュールが記載されています。

そして、いつ所有権移転登記の手続きをしたかは登記事項証明書を見れば一目瞭然です。

したがって所有権移転登記日付が建物請負契約書の着工日付より後の場合は明確な理由が必要です。

最も多いのが農地転用許可や開発許可の遅延です。

他にも工事遅延事由として打ち合わせに時間を要した場合でも、例えば実際の着工が2ヵ月遅れて完成も2ヵ月遅れていれば明確な理由に該当します。この場合であれば完成時に支払った領収書や振込書の日付が証拠となります。

ポイント

必ず工事着工前に所有権移転登記を済まし自己の所有する家屋にする。

登記原因はどうするのか

着工までに所有権移転登記を行う重要性は分かってもらえたと思います。

続いて気になるのが「登記原因」です。

所有権移転登記を行う際には民法又は民法の特別法に根拠がある何らかの原因が必要となります。

先程の4つの事例の場合の登記原因は以下の通りです。

  1. 不動産を売買したとき→「売買」
  2. 不動産を相続したとき→「相続」
  3. 不動産を贈与したとき→「贈与」
  4. 離婚に伴う財産分与で不動産を受渡したとき→「財産分与」

一般的には着工前の所有権移転登記については「贈与」をお勧めします。

「売買」にすると変更前の所有者は金銭を受け取ることから、確定申告の手間が発生しますし、変更前の所有者に金銭を渡すぐらいなら、その資金を充当して住宅ローン借入金額を少しでも減らすべきです。

贈与であれば変更前の所有者は関係ありませんが、一定の金額を超えると変更後の所有者は贈与税の申告が必要となります。

贈与税

相手からの贈与によって受け取った財産に課せられる国税。

対価を支払わないで、不動産の名義を自分に変更してもらった場合もみなし贈与として該当します。

年間(1月1日~12月31日)110万円超の贈与を受けた方は贈与税の対象となり、贈与年の翌年の2月1日~3月15日に申告が必要となります。

 

また、余談となりますが所有権移転登記を行う際には不動産の価格に応じ「登録免許税」や「不動産取得税」が発生します。

①登録免許税

上記の場合、「売買」「贈与」「財産分与」は不動産価格の2%が登録免許税として法務局に支払う義務があります。

例:1,000万円の建物を「贈与」にして取得した場合

1,000万円×2%=20万円が登録免許税となります。

ただし居住用建物の売買で要件を満たしていると優遇措置があります。

また「相続」は他の3つと違い、自分の意思とは裏腹に得ることもあることから、登録免許税は不動産価格の0.4%と安めです。

例:1,000万円の建物を「相続」にして取得した場合

1,000万円×0.4%=4万円が登録免許税となります。

②不動産取得税

不動産取得税 = (固定資産税評価額 − 控除額) × 3%

自分の意思とは裏腹に得ることもある相続は対象外です。

50㎡~240㎡以下の居住に用するもので次のいずれかに該当する場合は一定の控除特例があります。

①昭和57年1月1日以降に建築されたものであること(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)

②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること(証明方法はこちら)

③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

新築された日

控除額

平成9年4月1日以降

1,200万円

平成元年4月1日から平成9年3月31日まで

1,000万円

昭和60年7月1日から平成元年3月31日まで

450万円

昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで

420万円

昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで

350万円

昭和48年1月1日から昭和50年12月31日まで

230万円

昭和39年1月1日から昭和47年12月31日まで

150万円

昭和29年7月1日から昭和38年12月31日まで

100万円

※不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違がありますので、不動産所在の各都道府県税事務所にご確認下さい。

所有権持分割合はどうするか

続いて気になるのが、所有権の持分割合です。

例えば父親の単独名義の建物持分のうち、全てを当事者(子ども)に変更するのか、先ほど説明した共有名義にする(父親1/2、当事者1/2)のか、どちらが正解か。

結論から言いますと所有権持分割合に決まりはありません。

極論を言えば持分割合は1%でも問題ありません。(税務署に何度も確認しました。)

持分割合が存在していれば、共有名義でも自己の所有する建物と認められます。

そして共有名義を利用すれば、登記原因を「贈与」で所有権移転登記を行っても基礎控除である110万円以内に調整することは可能です。

例えば、親名義の居宅の固定資産評価額が300万円の場合

全部贈与にすると居宅持分割合は子ども100%となりますが親から300万円分の贈与を受けたことになり贈与税を払わないといけません。

一方、一部贈与として持分割合は親2/3、子ども1/3としておけば、親から100万円分の贈与を受けた扱いとなりますが、100万円は贈与の年間基礎控除額110万円の範囲内となるため贈与税は発生しません。(贈与の申告不要です。)

個人的には親名義で将来自分が相続するのであれば一部持分で良いです。

なぜなら贈与と相続を比較した際、相続の方が税制面で有利だからです。

登録免許税は贈与2%に対し相続は0.4%です。

不動産取得税は相続は対象外です。

贈与の基礎控除が110万円に対し相続の基礎控除は3,000万円+法定相続人の数×600万円です。

注意

相続時精算課税を選択した受贈者は、それ以降の贈与は全て続時精算課税制度での贈与となり110万円控除は受けれなくなります。

父は相続時精算課税、母は通常(暦年贈与)の場合、父からの贈与については基礎控除110万円は適用できませんが、母親からの贈与は基礎控除110万円は適用されます。

司法書士等に委ねる必要はあるのか

ありません。自身で法務局に出向けば可能です。

新築や分譲の住宅ローンで銀行が司法書士を指定してきますが、これは所有権保存登記や所有権移転登記と同時申請が可能である(根)抵当権設定登記(担保設定)を確実に行うためです。

銀行側からしたら融資はしたけど、同日に担保設定が行えなかったら大変なので、個人に委ねず司法書士を指定するのです。

しかしながら、着工前ではまだ融資も発生せず、当然ながら担保設定も行わないため、銀行の許可を得る必要もありません。

したがって自身で行うこともできますが、時間や労力を惜しむ方は司法書士に依頼した方が良いです。

なお、司法書士については将来的に担保設定二度目の所有権移転登記(この事は他の記事で説明します。)にお世話になる司法書士を指定しておけば、若干ながら司法書士報酬金額をサービスしてもらえるかもしれないので銀行もしくは業者に教えてもらいましょう。

銀行や業者はこの事を知っているのか

大半の方は理解されていないと思われます。(特に着工前に自己の所有する家屋にすること)

そのため、将来的に親や身内の建物を借入してリフォームされる方は、事前に知識を身に着けておかなければなりません。

銀行員はお金に強い印象があるけど、それは審査保全面であって税制面ではないことを肝に命じましょう。

銀行の目的は融資を行い返済してもらうこと、業者の目的はリフォームを行い売上や利益を確保することであり、顧客の住宅借入金控除までは頭が回っていません。

おわりに

繰り返しますが増改築における住宅借入金控除は「自己の所有する家屋に増改築を行う」が必須要件となります。

そのため工事着工時までに建物持分を一部でもいいんで住宅ローン債務予定者に変更しておかなければいけません。

また建物新築や分譲住宅購入と違い、増改築の所有権移転登記は当事者に委ねられる場合が多いので、当事者がしっかり知識を身に着けることが何よりも重要です。

住宅借入金特別控除は最大で年末残高の1%還付と、非常に恵まれた優遇措置なので要件を見逃さず活用していきましょう。

ここまで読んでいただき、ありがとうございます。

 

引き続きこちらの記事も目を通しましょう。増改築してそのままにしておくと、贈与税が課せられることがあります。

 

免責

記事の内容は、投稿時点での税法その他の法令に基づき記載しています。

また、分かりやすさを重視して厳密ではない解説をしている部分があります。

本記事に基づく情報により実務を行う場合には、必ず専門家(税理士、司法書士、土地家屋調査士、税務職員等)に相談のうえ行ってください。